Stan deweloperski

Definicja

Stan deweloperski to potoczny termin używany w branży nieruchomości do opisania stanu zaawansowania wykończenia budynku lub lokalu przez dewelopera. Nie ma jednoznacznej definicji prawnej — zakres stanu deweloperskiego określa każdorazowo umowa deweloperska (prospekt informacyjny).

Typowo stan deweloperski oznacza: budynek szczelny (okna, drzwi zewnętrzne), tynki wewnętrzne surowe, wylewki podłogowe, instalacje prowadzone (elektryczna, hydrauliczna, grzewcza) zakończone gniazdami/zaworami, bez wykładzin, malowania, armatury i białego montażu.

Typowy zakres stanu deweloperskiego

Zazwyczaj wchodzi:

• Tynki wewnętrzne maszynowe gipsowe lub cementowo-wapienne
• Wylewki podłogowe (anhydrytowa lub cementowa)
• Instalacja elektryczna: rozdzielnica, prowadzone przewody, puszki, gniazda i włączniki
• Instalacja wod-kan: doprowadzone i zakończone przyłącza
• Instalacja grzewcza: grzejniki lub ogrzewanie podłogowe (bez regulacji)
• Stolarka okienna i drzwi zewnętrzne
• Drzwi wewnętrzne — często (zależy od dewelopera)
• Parapety wewnętrzne

Zazwyczaj nie wchodzi:

• Wykładziny podłogowe (panele, parkiet, płytki)
• Malowanie ścian
• Biały montaż (umywalki, WC, wanna, prysznic)
• Armatury (baterie, zawory)
• Oświetlenie (poza gniazdami)
• Kuchnia

Dlaczego brak definicji prawnej jest problemem

Brak ustandaryzowanej definicji stanu deweloperskiego oznacza, że dwóch różnych deweloperów może oferować „stan deweloperski” o zupełnie różnym zakresie i standardzie. Zawsze czytaj prospekt informacyjny i specyfikację techniczną lokalu przed podpisaniem umowy deweloperskiej.

Powiązane przepisy

• Ustawa z dnia 20 maja 2021 r. o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (tzw. nowa ustawa deweloperska)
• Prospekt informacyjny — załącznik do umowy deweloperskiej, zawiera specyfikację techniczną lokalu

Praktyczne wskazówki dla inwestora

1. Poproś o specyfikację techniczną — przed podpisaniem umowy deweloperskiej zażądaj szczegółowej specyfikacji: jaki tynk, jaka wylewka, jaka grubość izolacji, jakie okna (profil, szyba, Uw).
2. Sprawdź zakres stanu deweloperskiego przy odbiorze — rób to z listą z prospektu informacyjnego w ręce. Każde odchylenie od specyfikacji to wada do zaprotokołowania.
3. Stan deweloperski ≠ stan pod klucz — do wprowadzenia się potrzebujesz jeszcze wykończyć (podłogi, malowanie, łazienka, kuchnia). Koszt wykończenia stanu deweloperskiego w Warszawie: 800–1500 zł/m² (standard) do 2000–4000 zł/m² (premium).
4. Odbiór techniczny — zamów odbiór z inspektorem technicznym (koszt 300–600 zł) przed podpisaniem protokołu odbioru od dewelopera. Inspektor wykryje wady które inwestor amator przeoczy.